Бизнес Недвижимость: Что Нужно Знать при Покупке или Дарении

Бизнес Недвижимость - это торговая марка, специалисты которой начали свою деятельность в сфере недвижимости еще в 1994 году. Основные направления деятельности компании включают услуги в сфере коммерческой и загородной недвижимости, квартир и земли, а также консалтинг проектов и юридическую поддержку. Услуги компании включают регистрацию договоров, регистрацию сделок с недвижимостью, регистрацию ипотеки, составление грамотного договора ипотеки, регистрацию аренды, регистрацию залога, регистрацию прав на недвижимость и другие виды сделок.

В этой статье мы расскажем, как правильно купить или подарить помещение под офис, магазин или кафе, какие риски могут возникнуть, как правильно заключить договор и зарегистрировать переход права собственности, а также какие налоги необходимо заплатить.

Что Такое Коммерческая Недвижимость?

Коммерческая недвижимость - это нежилой объект, предназначенный для получения прибыли. К ней относятся земельные участки, офисные и торговые центры, склады, производственные цеха, гостиницы, магазины, кафе, апартаменты, образовательные и медицинские центры. Купить такую недвижимость может как предприниматель или компания, так и физическое лицо.

Важно помнить, что квартиры относятся к жилой недвижимости и, следовательно, не являются коммерческими объектами. Если физическое лицо сдает квартиру в аренду, оформление ИП или юридического лица не требуется.

Особенности Сделок с Коммерческой Недвижимостью

Несмотря на то, что коммерческая недвижимость - это нежилое помещение, сделка по её приобретению или дарению во многом схожа с аналогичными операциями с квартирами. В большинстве случаев применяются те же правила и процедуры.

Риски при Покупке Коммерческой Недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости следует учитывать ряд потенциальных рисков:

• Незаконно размещенные объекты: Ларьки, киоски, палатки, мобильные торговые точки, вагончики и сезонные кафе, которые не имеют фундамента и надежных креплений к земле, формально не считаются недвижимостью, но могут быть предложены к покупке вместе с основным объектом. На такие объекты требуется разрешение на размещение, и они часто располагаются на арендованной земле с ограничениями.
• Обременения и залоги: Коммерческая недвижимость может быть обременена ипотекой, арендой, арестом или сервитутом.
• Технические риски: Коммерческие помещения создают большую нагрузку на коммуникации, и не все собственники ответственно относятся к их состоянию. Это может привести к проблемам с сантехникой и проводкой. Также важно учитывать, что для разных видов бизнеса требуются разные условия и действуют различные санитарные нормы.
• Проблемы с подключением коммунальных услуг: Не всегда нежилые помещения подключены к водопроводу, электричеству и газу. Важно уточнить, кто, как и на каких условиях обслуживает здание.

Как выбрать коммерческую недвижимость для бизнеса

Как Купить Коммерческую Недвижимость: Пошаговая Инструкция

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости заключается в письменной форме, что является обязательным требованием закона (ст. 550 ГК РФ).

Шаг 1. Проверка юридической чистоты объекта. Убедитесь, что у недвижимости нет обременений, а продавец является собственником.

Шаг 2. Заключение предварительного соглашения.

Шаг 3. Внесение аванса или задатка. Аванс подлежит возврату покупателю, если сделка не состоится. Возврат задатка зависит от причины срыва сделки: если виноват покупатель, задаток остается у продавца; если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи. Нотариальное заверение не требуется, поэтому стороны могут составить и подписать договор самостоятельно.

Шаг 5. Регистрация права собственности. После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Содержание Договора Купли-Продажи

В договоре купли-продажи необходимо указать:

• Сумму и способ оплаты (наличные, банковский перевод, эскроу-счет).
• Последствия неисполнения обязательств (штрафы, компенсации).
• Условия передачи и регистрации.
• Условия расторжения и изменения договора и процедура расторжения или изменения.

Необходимые Документы

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

• Разрешение на ввод в эксплуатацию и технический план здания (если объект построен с нуля или реконструирован).
• Договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство (если недвижимость перешла от одного собственника к другому).
• Технический паспорт.
• Документ о праве на земельный участок.

Регистрация Недвижимости в Росреестре

Процесс регистрации включает несколько шагов:

Шаг 1. Сбор документов.

Шаг 2. Уплата госпошлины. Размер пошлины зависит от кадастровой стоимости объекта и статуса заявителя (физическое или юридическое лицо).

Шаг 3. Подача заявления на регистрацию недвижимости или перехода прав. Это можно сделать в МФЦ, на сайте Росреестра или через специализированные сервисы.

Шаг 4. Ожидание проверки документов и регистрации права собственности в ЕГРН.

Дарение Коммерческой Недвижимости

Коммерческую недвижимость можно подарить родственнику, другу или организации. Однако организация может дарить недвижимость только физическим лицам. Компании не могут дарить объекты друг другу.

Налоговые Обязательства при Дарении

Налог при дарении недвижимости зависит от статуса одаряемого и от способа использования объекта:

Для физических лиц: Одаряемый должен заплатить 13% НДФЛ, если получает недвижимость от друга или коллеги. Если же он получает недвижимость от родственника, то за сам факт получения налог платить не нужно. Но если недвижимость используется в коммерческих целях, это считается бизнесом.

Пример: Антон получил в подарок от отца офисное помещение. За сам факт получения офиса от близкого родственника он не должен платить налог. Но если Антон решит продать офис, сдавать его в аренду или открыть в нем свой магазин, он должен будет зарегистрироваться как ИП или юридическое лицо и платить налог на прибыль или НДФЛ.

Для юридических лиц: Компания не должна платить налог за получение недвижимости в дар. Но она учитывается в её общих активах, как и доход, полученный с использования объекта.

Налоги для ИП

Юридически ИП - это физическое лицо, которое может вести предпринимательскую деятельность.

• Налоги дарителя: Если ИП дарит недвижимость, которую он использовал в бизнесе, он должен заплатить НДС. Согласно ст. 146 НК РФ, такая передача прав собственности считается реализацией.
• Налоги одаряемого: Если ИП получает недвижимость в дар, считается, что он получает её как физическое лицо. Поэтому на него действуют такие же правила, как и для обычного человека.

Договор Безвозмездного Пользования (Ссуда)

Договор безвозмездного пользования - это соглашение, по которому собственник бесплатно передает недвижимость другому человеку или компании для временного использования. Этот договор регулируется ст. 689 ГК РФ и часто называется ссудой. Собственник называется ссудодателем, а получающий ссуду - ссудополучателем. Регистрировать такую передачу прав в ЕГРН не нужно. Ссудополучатель сам несет расходы на обустройство и ремонт помещения.

Важно отметить, что компания не может отдать недвижимость в безвозмездное пользование кому-то, от кого зависит её деятельность.

Основные Пункты Договора Ссуды

• Стороны и предмет договора: Указывают данные ссудодателя и ссудополучателя и описывают передаваемое имущество.
• Срок действия договора: Период, на который предоставляется имущество.
• Условия использования и возврата: Указания, как ссудополучатель должен использовать имущество и в каком состоянии должен его вернуть. Здесь же можно прописать условия, при которых договор перестает действовать. Например, если ссудополучатель портит имущество.
• Другие условия: Любые дополнительные положения, которые стороны считают необходимыми. Например, разрешение на установку вывески.

Эта информация поможет вам разобраться в особенностях приобретения и дарения коммерческой недвижимости, а также избежать потенциальных рисков.